Mercado inmobiliario en España: ¿qué deben saber los extranjeros en 2025?
España continúa siendo uno de los destinos preferidos por los extranjeros que buscan adquirir una vivienda. Su clima, la calidad de vida, la estabilidad jurídica y un mercado inmobiliario sólido la convierten en una opción ideal tanto para invertir como para establecer la residencia.
En 2025, con la eliminación de la Golden Visa, es fundamental conocer las alternativas legales disponibles para obtener residencia en España y entender cómo comprar un piso en el país siendo extranjero o no residente de manera segura y estratégica. Esta guía reúne todo lo que un comprador necesita saber antes, durante y después de adquirir una propiedad en España.
¿Quién puede comprar un piso en España?
- Cualquier ciudadano extranjero (europeo o no europeo) puede adquirir una propiedad en España sin restricciones de nacionalidad.
- Los no residentes deben cumplir ciertos requisitos clave:
- NIE para extranjeros en España (Número de Identificación de Extranjero).
- Cuenta bancaria española para no residentes, necesaria para pagos e impuestos.
- Asesoría legal inmobiliaria especializada, clave para una compra segura.
Documentación esencial para comprar vivienda en España siendo extranjero
Tener la documentación completa y en orden agiliza la compra de una vivienda en España y ayuda a prevenir inconvenientes legales.
- Pasaporte vigente
- NIE
- Comprobantes de ingresos y solvencia financiera
- Historial crediticio internacional
- Contrato de arras en España
- Documentos adicionales si se busca residencia en España por inversión o alternativas a la Golden Visa
Procedimiento completo de compra
Comprar una vivienda en España requiere seguir varias etapas legales y administrativas para garantizar un proceso seguro y sin contratiempos:
1. Selección del inmueble
- Define el objetivo: residencia, segunda vivienda en España, inversión o alquiler turístico.
- Evalúa ubicación, servicios y demanda de alquiler.
- Contratar un agente inmobiliario ayuda a encontrar mejores oportunidades y asegurar transacciones legales.
2. Contrato de arras en España
- Documento preliminar que asegura la compraventa.
- Incluye pago del 5–10% y define penalizaciones.
3. Due diligence legal
- Revisar el Registro de la Propiedad en España.
- Verificar licencias urbanísticas y certificados energéticos.
- Confirmar que no existan deudas pendientes.
4. Hipoteca para no residentes en España
- Financiación del 60–70% del valor.
- Plazo máximo: 20–25 años.
- Requiere ingresos, declaración fiscal y solvencia en país de origen.
- Comparar hipotecas para extranjeros es fundamental.
5. Escritura pública ante notario
- Formaliza la compraventa y entrega del inmueble.
- El notario garantiza que los documentos sean legales y válidos.
6. Registro de la propiedad
- Inscripción del inmueble a nombre del comprador, asegurando titularidad legal y protección frente a terceros.
Golden Visa España 2025 y alternativas para extranjeros
En abril de 2025, el Gobierno español eliminó la Golden Visa por inversión inmobiliaria, que antes permitía obtener residencia comprando una vivienda de al menos 500.000 €. Esto significa que ya no es posible conseguir residencia automática solo por adquirir un inmueble. Sin embargo, quienes la solicitaron antes de la supresión mantienen sus beneficios, incluyendo residencia en España y libre circulación en el espacio Schengen.
Pese a la desaparición de esta vía, existen alternativas legales vigentes para los compradores extranjeros:
- Residencia no lucrativa: permite vivir en España sin trabajar, siempre que se demuestre solvencia económica suficiente (aprox. 2.400 €/mes más 600 €/mes por cada familiar) y seguro médico privado. Es ideal para jubilados o personas con ingresos estables en el extranjero.
- Residencia por emprendimiento: dirigida a inversores que impulsen proyectos innovadores de interés económico o tecnológico, previa aprobación de la administración.
- Reagrupación familiar: posibilita traer al cónyuge, hijos menores o padres dependientes de un residente legal.
- Inversión empresarial: sigue siendo válido invertir en empresas, bonos del Estado o proyectos que generen empleo, lo que puede otorgar la residencia a largo plazo.
Impuestos y gastos al comprar vivienda en España en 2025
Planificar adecuadamente los impuestos vinculados a la compra de vivienda en España resulta esencial para no poner en riesgo la inversión.
- IVA (10%): viviendas nuevas
- ITP (6–10%): viviendas de segunda mano, varia según la comunidad autónoma
- AJD (Actos Jurídicos Documentados)
- Gastos de notaría y registro
- Honorarios de abogado
- Impuestos anuales: IRNR, IBI, plusvalía municipal
Errores al comprar un piso en España
Revisar cuidadosamente todos los detalles antes de formalizar la compra es esencial, ya que incluso un error menor puede generar consecuencias significativas.
- No verificar la titularidad y cargas: comprar sin revisar el Registro de la Propiedad puede acarrear deudas y problemas legales.
- Subestimar impuestos y gastos adicionales: IVA, ITP, AJD, notaría, registro, IBI y plusvalía pueden superar el 10% del precio.
- Firmar contratos sin revisión legal: un contrato mal redactado puede ocasionar pérdida de señal o litigios.
- Ignorar normativas de alquiler turístico: incumplirlas puede generar sanciones importantes.
- Elegir ubicación solo por precio: un área con mala comunicación o servicios limitados reduce revalorización y calidad de vida.
- No definir objetivo real: inversión, residencia o jubilación. La falta de claridad puede afectar todas las decisiones financieras.
¿Quieres comprar un piso en España siendo extranjero?
Comprar una vivienda en España en 2025 requiere conocimiento legal, planificación cuidadosa y acompañamiento profesional. Ya sea con fines de inversión, segunda residencia o alquiler, es fundamental entender los derechos, obligaciones fiscales y pasos legales para proteger tu patrimonio y tomar decisiones seguras.
En INDIVIDUAL Real Estate te ofrecemos información actualizada sobre el mercado español y asesoramiento personalizado, con análisis detallados y consejos prácticos que te ayudan a tomar decisiones al comprar o invertir en vivienda.
