El alquiler con opción a compra se ha consolidado como una alternativa atractiva dentro del mercado inmobiliario de 2026. Esta fórmula combina la flexibilidad de un arrendamiento con la posibilidad de adquirir la vivienda en el futuro, permitiendo planificar las finanzas de manera más gradual y segura.
No es un contrato común: incluye aspectos legales y fiscales que conviene conocer antes de decidir si es la mejor opción para ti. Además, puede ser una herramienta útil para acceder a viviendas en mercados con precios altos o para quienes aún no reúnen el capital necesario para una entrada hipotecaria.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
Se trata de un contrato que integra dos realidades jurídicas:
- Arrendamiento: el inquilino ocupa la vivienda y paga una renta mensual, como en cualquier alquiler tradicional.
- Opción de compra: el inquilino adquiere el derecho de comprar el inmueble en un plazo determinado y por un precio pactado o determinable.
En Cataluña, la parte arrendaticia se regula por la Ley 29/1994, mientras que el derecho de opción se enmarca en el Código Civil de Cataluña (Libro V, Ley 5/2006), considerándose un derecho real de adquisición voluntaria, lo que ofrece una protección jurídica más sólida que en otras regiones.
Cómo se estructura un contrato de alquiler con opción a compra
Para que el contrato funcione correctamente y evite conflictos futuros, debe quedar claro:
1. Plazo de alquiler y de opción
El derecho de opción no puede superar los 10 años (art. 568-3 C.C.Cat.). Si no se acuerda un plazo, la duración por defecto es de 4 años. En la práctica, se suelen pactar entre 2 y 5 años.
2. Precio de compra
Debe fijarse desde el inicio o ser determinable mediante un índice objetivo, aportando seguridad a ambas partes frente a la volatilidad del mercado.
3. Prima inicial
Entre el 5 % y el 10 % del precio de compra, que demuestra el compromiso del inquilino. Según el art. 568-5 C.C.Cat., solo se descuenta del precio final si se pacta expresamente; de lo contrario, se pierde si no se ejerce la opción.
4. Imputación de las rentas
Parte de la renta mensual puede descontarse del precio final si se establece por escrito, permitiendo al inquilino “ahorrar mientras vive” en la vivienda.
5. Forma de ejercicio
Se recomienda comunicar la decisión de compra por un medio que deje constancia, como burofax o notificación notarial, dentro del plazo acordado. También se puede fijar la fecha límite para firmar la escritura pública de compraventa.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Para el inquilino
- Tiempo para decidir y ahorrar: permite preparar la entrada o mejorar el perfil hipotecario.
- Precio protegido: asegura el precio de compra aunque suba el mercado.
- Probar la vivienda: vivir en la casa antes de comprar asegura que cumpla tus expectativas.
- Flexibilidad financiera: si aún no cuentas con la hipoteca, puedes usar el tiempo de alquiler para reunir el capital necesario.
Para el propietario
- Ingresos regulares: renta mensual garantizada durante el contrato.
- Compromiso del comprador: la prima inicial asegura seriedad en la intención de compra.
- Venta asegurada: si se ejerce la opción, la operación ya está pactada.
- Cuidado del inmueble: el posible comprador suele mantener la vivienda en buen estado, evitando depreciación.
Aspectos legales que debes conocer
En Cataluña, el derecho de opción de compra puede formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto refuerza la seguridad del inquilino y evita que el inmueble se venda a un tercero durante el plazo pactado.
Para que la protección sea efectiva, el contrato debe definir claramente el plazo de la opción, el precio de compra y cómo se puede ejercer.
También es recomendable dejar por escrito quién se encarga del mantenimiento, las reparaciones, los gastos y las obras, evitando así conflictos y asegurando que el contrato se cumpla correctamente.
Tributación del alquiler con opción a compra
La tributación depende del tipo de inmueble y de sí se ejerce la opción de compra:
1. Vivienda nueva (promoción inmobiliaria):
- Renta del alquiler: IVA 10 %.
- Prima de opción: considerada prestación de servicios, IVA 21 %.
2. Vivienda de segunda mano:
- Alquiler: sujeto a ITP, normalmente exento (se presenta a cero).
- Prima de opción: 10 % de ITP.
Declaración de la prima:
- Si no se ejerce la opción: el propietario conserva la prima y ya habrá tributado.
- Si se ejerce: se descuenta del precio de compraventa, y se tributa sobre la venta del inmueble (IVA o ITP según corresponda).
Impacto en el IRPF del arrendador en un alquiler con opción a compra
Cuando el arrendador es una persona física, el alquiler con opción a compra tiene los siguientes efectos en su declaración del IRPF:
1. Rentas del alquiler
Los importes percibidos en concepto de alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, integrándose en la base general del IRPF, pudiendo descontarse los gastos deducibles que permite la ley.
2. Prima de la opción de compra
La cantidad percibida por la concesión de la opción de compra tiene la consideración de ganancia patrimonial y debe incluirse en la declaración del IRPF del año en que se percibe, ya que proviene del derecho de opción y no de la venta del inmueble.
3. Ejecución de la opción de compra
Si el arrendatario ejerce finalmente la opción de compra, el arrendador deberá declarar una ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión del inmueble.
Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aunque del valor de venta se deben restar ciertos conceptos:
- La prima de la opción de compra, que ya tributó previamente como ganancia patrimonial.
- Las rentas del alquiler imputadas al precio final de compra, siempre que así se haya pactado expresamente en el contrato.
Errores comunes que debes evitar
Contratos poco claros: no dejar bien definido el precio de compra, los plazos o qué parte del alquiler se descuenta puede generar problemas más adelante.
Confundir la prima con el alquiler: la prima de la opción no es una renta y tratarla mal puede traer consecuencias fiscales.
Plazos imprecisos: no fijar claramente cuándo y cómo se puede ejercer la opción puede hacer que pierdas el derecho a comprar.
Condiciones de mantenimiento ambiguas: no aclarar quién se hace cargo de reparaciones y gastos suele acabar en conflictos.
Conclusión
El alquiler con opción a compra combina flexibilidad y seguridad jurídica: permite vivir en la vivienda antes de decidir la compra, facilita una planificación económica progresiva y ofrece al propietario una expectativa real de venta.
Cuando el contrato está bien definido y se gestionan correctamente los aspectos fiscales, se convierte en una alternativa eficaz y segura para acceder a la propiedad sin asumir riesgos innecesarios.
